Vechi sau noi? În Mănăştur şi Grigorescu, apartamentele vechi sunt mai scumpe decât cele nou construite

Printre primele criterii pe care cumpărătorii le iau în calcul se află numărul de camere, compartimentarea și zona. După ce aceste lucruri au fost stabilite, mai rămâne o singură dilemă: apartament nou – orice imobil construit după anul 2000 – sau vechi?

Diferențele sunt semnificative și de obicei sunt puse în balanță în funcție de preț, potrivit unui studiu Blitz Imobiliare.

Particularități ale principalelor cartiere din Cluj-Napoca atunci când vorbim de apartamente noi sau vechi

În zona centrală, spre exemplu, prețul unui apartament nou este cu aproximativ 173 euro/mp mai mare decât prețul unui apartament vechi.

„Cred că principala cauză ar fi existența limitată a terenurilor pe care se pot construi ansambluri rezidențiale în centru. Totodată investitorii români sau străini se orientează în principal spre zona centrală datorită facilităților și doresc construcții noi în special pentru chirii în regim hotelier. Pe de altă parte, în centrul Clujului multe dintre clădirile vechi suferă o degradare semnificativă, ceea ce poate descuraja intenția de cumpărare”, precizează Marius Saplacan, broker.

Mărăști, în schimb, este un cartier ofertant în ceea ce privește posibilitatea de a realiza construcții noi. Dovada stă în ansamblurile rezidențiale recent construite în zonă.

Mănăștur reprezintă excepția care întărește regula. Aici prețul apartamentelor vechi depășește cu aproximativ 230 euro/mp prețul apartamentelor noi. Comparând ofertele, 30% dintre acestea se încadrează la categoria apartamentelor noi, în timp ce 70% sunt apartamente în construcții realizate înainte de anul 2000.

„Mănăștur este unul dintre cele mai mari cartiere din țară și se află încă în plin proces de extindere. În timp ce în centrul cartierului întâlnim în mare parte construcții vechi, zone precum Edgar Quinet, Sfântul Ion sau zona Vivo sunt formate din clădiri tinere cu prețuri mai scăzute. Factorul diferențiator de preț fiind locația”, declară Alina Pogăcean, broker.

Potrivit studiului, Zorilor este un cartier echilibrat. Întâlnim aici și construcții vechi – aproximativ 56% dintre acestea, dar și construcții noi. "Totuși este deja un cartier definit, a cărui extindere este limitată de cartierele vecine. Nu spunem că Zorilor nu cunoaște dezvoltarea imobiliară, însă nu de aceeași anvergură ca Mărăști sau Mănăștur", spun autorii studiului.

În Grigorescu, supranumit „cartierul de peste Someș”, apartamentele vechi depășesc cu mai bine de 400 euro/mp prețul construcțiilor noi. Unul dintre motive fiind imediata vecinătate a cartierului cu centrul orașului și parcul central. Un alt plus de valoare îl reprezintă mixul de construcții – blocuri de apartamente și case particulare. Acest lucru făcându-l un cartier mai verde și aerisit. Grigorescu cunoaște zone nou dezvoltate în partea vestică a cartierului, precum str. Donath. Aproximativ 38% dintre ofertele din acest cartier sunt construcții noi.

Avantaje și dezavantaje în alegerea apartamentului în construcții noi sau vechi

Avantajele apartamentelor în construcții noi

Construcțiile noi sunt realizate din materiale moderne și cu ajutorul tehnologiilor de ultimă generație.

Instalațiile noi și izolațiile foarte bine realizate sunt cu siguranță avantaje importante.

Tot ceea ce ține de interior este gândit în asentimentul vieții moderne: spații generoase, lumină naturală din abundență, compartimentare open-space.

Spațiile recreative sunt și ele un plus în construcțiile noi: balcoane sau terase cu suprafețe impresionante.

Lifturi moderne și încăpătoare, parcări subterane, spații comerciale la parterul blocului și să nu uităm de spațiile comune, care aduc un plus de culoare vieții sociale.

„Construcțiile noi sunt preferate în general de persoane tinere, care au o mai mare mobilitate și nu se simt deranjate de faptul că locuiesc la marginea cartierului, considerând celelalte avantaje mai importante”, mai spune Alina Pogăcean.

„În ceea ce privește creditarea, putem spune că statul favorizează achiziția de apartamente noi. Construcțiile cu extrase de carte funciară obținute înainte de 2010 pot beneficia de o finanțare maximă de 57.000 euro, în timp ce construcțiile cu extrase de carte funciară  primite după 2010 pot fi finanțate prin creditul Prima Casă cu sume de până la 66.000 euro”, spune Camelia Narita, Chief Credit Adviser.

Dezavantajele apartamentelor în construcții noi

Apartamente în construcțiile noi se găsesc foarte greu în zone centrale.

Este posibil ca locatarii să depindă de mașina personală, întrucât accesul spre mijloacele de transport în comun poate fi o problemă la început.

Apartamentele noi vin la pachet cu riscul zonei – dacă aceasta nu este închisă, o perioadă este posibil să funcționeze un șantier în zonă.

În primii ani de la încetarea lucrărilor, clădirea are nevoie de un timp ca să se așeze, astfel pot apărea fisuri în pereții imobilului.

Avantajele apartamentelor în construcții vechi

„Apartamentele vechi oferă locatarilor acces facil spre punctele de interes ale zonei: magazine, școli, instituții, ceea ce îi atrage și pe investitori. Un student, spre exemplu, va pune pe primul plan locația apartamentului și nu vechimea acestuia. Transportul în comun nu va reprezenta o problemă, iar zona este închisă și sigură, astfel cel mai probabil nu vor exista modificări majore de peisaj”, spune şi Claudiu Nastasache, broker.

Dezavantajele apartamentelor în construcții vechi

„În general, apartamentele vechi au nevoie de lucrări de renovare. Acest lucru poate fi  puțin complicat în cazul în care apartamentul a fost achiziționat prin credit Ipotecar. Este nevoie de acordul băncii pentru modificări majore, însă discutăm despre lucrări care implică structura apartamentului,” spune Camelia Narita, Chief Credit Adviser.

În viitor, terenurile și spațiile potrivite pentru construcția de ansambluri rezidențiale din centrul orașului, dar și din cartierele vechi ale Clujului rămân limitate. Acest lucru va determina în primul rând o dezvoltare a acestuia spre exterior.

Tabel comparativ cu prețurile medii pe metru pătrat din luna iunie 2018 între apartamentele noi și cele vechi, în principalele cartiere din Cluj-Napoca.

Cartier                Preţ mediu/mp apartamente noi         Preţ mediu/mp apartamente vechi

Centru                        1828 euro                                                         1665 euro

Mărăşti                       1542 euro                                                         1478 euro

Mănăştur                    1174 euro                                                        1404 euro

Gheorgheni                 1685 euro                                                      1565 euro

Grigorescu                 1122 euro                                                       1509 euro

Zorilor                        1585 euro                                                       1590 euro