Ce trebuie să știi înainte să cumperi un teren? Sfaturile specialiștilor în Urbanism

 

 

 

Consiliul Județean Cluj a publicat o serie de recomandări pentru cei care vor să cumpere un teren. Pentru o stabilire corectă a prețului și o analiză fundamentată a oportunității de cumpărare a unui teren, anunțul de vânzare ar trebui să cuprindă un set minimal de informații.

 

Potrivit specialiștilor în Urbanism ai forului județean, acestea sunt:

- Situarea terenului în intravilanul sau în extravilanul localității: bazat pe documentațiile de urbanism (PUG sau PUZ), deoarece informațiile din Cartea Funciară (CF) nu garantează situarea terenului în intravilan sau extravilan.

Acest aspect este important deoarece în extravilan nu se poate construi, iar introducerea în intravilan se face doar în baza PUG (elaborat de către Primărie la 10-20 de ani) sau PUZ (elaborat de persoane fizice sau juridice cu costul aferent, pe lângă costul documentației și al avizelor se plătește și o taxă de câțiva lei per metru pătrat la Ministerul Agriculturii pentru asta), fără nicio garanție că se avizează sau aprobă documentația PUZ (unele se opresc la avizul de oportunitate).

Dacă terenul este în extravilan, este important de precizat informații precum: 

- Grevarea terenului de zone de protecție (Natura 2000, zone protejate de interes județean/local, zone de protecție a apelor, zone de protecție arheologică, zone de protecție a rețelelor de utilități, zone de protecție a resurselor de apă sau resurselor naturale, ș.a.) sau zone destinate utilității publice - care urmează a fi expropriate (culoare autostradă, centuri, alte drumuri sau utilități, etc.)
- Categoria de folosință a terenului (pajiști, agricol, pădure, etc.) pentru a se prezenta modul în care acesta poate fi utilizat
- Situarea terenului în zone de risc (geotehnic sau inundabilitate)

Dacă terenul este situat în intravilan, ar trebui prezentate informații cu privire la ce se poate construi pe acesta, respectiv:

- Zona în care se află și caracterul acesteia - este zonă de locuințe individuale, colective, industrială, de urbanizare, de restructurare, mixtă, etc.? - cu minimă descriere a ceea ce se permite a se realiza în acest tip de zonă (de aici ar trebui să afle potențialul cumpărător informațiile cu ce se permite a se realiza pe teren și ce este interzis a se realiza) - funcțiuni permise, permise cu condiții sau interzise.
- Situarea terenului în zone de risc 1. geotehnic - care poate conduce la necesitatea efectuării unei expertize geotehnice și la fundații speciale sau lucrări de consolidare și 2. inundabilitate - care necesita îndeplinirea condiționărilor din avizul Apelor Române.
- Autorizarea în zonă - se face direct sau este necesară elaborarea în prealabil a unei documentații de urbanism? Ce tip de documentație de urbanism? PUZ sau PUD;
- Suprafața minimă a parcelei și lățimea minimă admisă pentru a fi construibilă
- Regimul de înălțime minim și maxim admis - atât în număr de niveluri cât și în metri liniari
- POT = procentul de ocupare al terenului, reprezentând (procentual) cât din suprafața terenului poate fi ocupată de construcții (de ex. la o parcelă de 1.000 mp, dacă POT = 35%, înseamnă că pe teren se poate realiza o construcție cu o suprafață, la sol, de maxim 350 mp = 1.000 mp x 35%)
- CUT = coeficientul de utilizare al terenului, reprezentând un indicator urbanistic care arata suprafața desfășurată maximă permisă pe teren (de ex. la o parcelă de 1.000 mp, dacă CUT=1.2, înseamnă că pe teren se poate realiza o construcție cu o suprafață desfășurată, reprezentând suprafața tuturor nivelurilor, de maxim 1.200 mp = 1.000 x 1.2).
- Regimul de înălțime, POT și CUT trebuie respectate cumulativ.

Dacă parcela nu se poate identifica în aplicație este necesară actualizarea datelor cadastrale cu costurile aferente.

Explicații:

- PUG = plan urbanistic general - documentație de urbanism, realizată strict de către primării, care se elaborează pe întreg teritoriul comunei, orașului, municipiului, atât pe intravilan cât și pe extravilan. Printre altele, stabilește și limita intravilanului, zonarea funcțională (unde se pot realiza locuințe individuale, colective, imobile mixte, birouri, etc.)

- PUZ = plan urbanistic zonal - documentație de urbanism care poate fi elaborată de persoane fizice sau juridice, în baza unui aviz prealabil de oportunitate și presupune elaborarea pe o zonă (mai multe parcele), fiind necesar acordul proprietarilor cuprinși în aceasta. În zonele de urbanizare implică grevarea de terenuri pentru drumuri și dotări publice.

- PUD = plan urbanistic de detaliu - documentație urbanistică care se elaborează pe o parcelă.

CITEȘTE ȘI 

161 de case fără autorizație într-o singură zonă din Cluj-Napoca. „Construcțiile ilegale nu au fost demolate”